2005年的中國房地產界吸引了足夠多的眼球與口水，在開發商的心在房價的降與不降，反彈與不反彈中起起伏伏之時，“建造可持續發展的建筑”成為他們緊緊抓住的救命稻草。在這一年中，采用哪種建筑風格，哪家國際知名設計公司來做的規劃、所處哪個黃金地段等已經遠不如前幾年那般在地產界呼風喚雨，而“節能、環保、生態”卻大出眾人意料地成為對業主最具殺傷力的口號。
雖然住宅與寫字樓市場型態有異，然而這陣節能建筑風卻以不可阻擋之勢進入這一市場，并將在2006年席卷這個被概念與商業化炒作充斥的寫字樓領域。然而正如辯證法所言，事物的發展不可能一帆風順，寫字樓市場回歸務實層面之路，也不容業界過于樂觀。
2005年歲末，在一次寫字樓論壇上，今典集團董事長張寶全與上海華斐房地產咨詢機構總經理史世彬的精彩發言，仿佛為2006年中國寫字樓市場告別概念，走向務實拉開了序幕。
今典集團董事長張寶全說：“當我們進入到小康社會，或者說中國的人均年收入超過1000美金，我們就進入了體驗商業時代。這個時代最大的特點是以精神消費為主題，我查了一下字典什么叫體驗，字典上說體驗就是獨特的感覺記憶，它能給你留下獨特的感覺記憶，也就是與眾不同的……體驗的直感，這里面有兩個元素就是自然和人文。比如我們走到酒店的大堂里，看到大堂有三棵綠樹，也許這些樹只是被注射了一些藥物，其實已經死了，但是它卻在這個空間里給你營造一種自然的氛圍，中國文化里有一種所謂的天人合一，所以自然和人文是我們體驗的最重要的直感，它也是從時間里成長出來的，時間賦予了每一個空間獨特的空間信息。”
上海華斐房地產咨詢機構總經理史世彬在接下來的發言中指出，2005年上海辦公樓市場主要品質標志性的詞，就是生態化。生態化舉例來說，就是在寫字樓的大堂里面安排一棵樹，而這棵樹是活的，很多開發商已經不再做概念，而是一個真正的生態化，是真正的高品質高科技寫字樓。在生態寫字樓里面比較容易理解的，有兩個非常直觀的標準：第一是室內空氣質量標準；第二是室外的環境標準。
政府態度強硬化
眾所周知，公用建筑始終是能源消耗的大戶。根據建設部與國家建材局的統計，目前，我國公共建筑總面積大約為45億平方米，其中99%的建筑都屬于高能耗。據分析，國內寫字樓公建消耗是歐洲國家寫字樓公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。在建筑耗能方面，實心黏土磚每年毀田12萬畝；與發達國家相比，鋼材消耗高出10％-25％，衛生潔具的耗水量高出30％以上，而污水回用率僅為發達國家的25％，水泥能耗高于世界先進水平50％。2002年，我國水泥排放的粉塵為1000萬噸，有專家形象地說，這相當于把兩個水泥廠的產量排上了天空。
建設部部長汪光燾曾在央視《對話》欄目透露，建設部完成的一項調查顯示，在所調查的17個省市中，北方地區的節能設計有90%，實際施工只有50%。中部地區實際節能只19%；南部地區實際施工是百分之十一點多，還有一部分所謂的南北交界地區，節能設計只有12％。
與居住建筑相比，公共建筑有著更大的節能空間。但是由于觀念的落后，寫字樓的高能耗在讓人眼花繚亂的營銷手段下被掩蓋了，而今隨著全球能源的緊張及我國提出構建和諧社會的大前提下，寫字樓高消耗的“免費午餐”被徹底取消了。
2005年，建設部領導曾明確表示，中國將建立綠色建筑與節能建筑的稅收和收費優惠制度，以實現在2020年新建建筑節能65％的目標，不執行節能標準的開發設計施工單位，將受到處罰甚至被清除出市場。而2005年頒布并實施的《公用建筑節能設計標準》完全體現建設部這一指導思想。這是我國第一部有關公共建筑節能設計的綜合性國家標準，但是《公共建筑節能設計標準》剛出臺時，還有很大一部分開發商表示不太清楚為什么，怎樣做節能。專業人士對節能知識的淡漠也反映出建筑節能理念的推廣確實任重而道遠。
認識的提高并非一朝一夕，在這種情況下，必會有急功近利的開發商，犧牲社會的利益而取一時之財，要杜絕這種現象只能加強監管力度。
去年實施的《北京市民用建筑節能設計審查備案登記表》，或許可以為寫字樓節能施工監管化提供有利的實踐經驗。這一登記表的出臺是為了進一步貫徹《民用建筑節能管理規定》（建設部令第76號）和《北京市建筑節能管理規定》（市政府令第80號），落實建設部《關于加強民用建筑工程項目建筑節能審查工作的通知》（建科[2004]174號）和《關于新建居住建筑嚴格執行節能設計標準的通知》（建科[2005]55號）文件要求而出臺的，也是為了嚴格執行建筑節能設計標準和建筑節能施工質量驗收規程，確保節能建筑的施工質量，降低建筑能耗,保護消費者的合法權益。
其中的亮點主要有施工之前備案、監理單位要對施工質量承擔監理責任、節能驗收先過關才能通過綜合驗收。
一位業內人士表示，建筑節能工作進展緩慢，一個重要原因就在于出臺標準的執行力度不夠。而《公用建筑節能設計標準》作為有關公共建筑節能設計的綜合性國家標準，是具有強制性的標準。據了解，已通過專家評審的《空調通風系統運行管理規范》中也指出夏天寫字樓室內溫度應不低于25℃，賓館大堂、過廳與室外的溫差則應控制在10℃以內。制定這一標準的中國建研院空調研究所專家表示，該標準參考了人體舒適的溫度和我國空調的設計溫度。
由此可見，強制性與人性化的標準相繼頒布實行，體現了政府在大力改進寫字樓高能耗現狀上的決心，并在此基礎上兼顧業主的舒適性需求。可以說，2005年政府給喧鬧浮華的商業炒作澆了盆冷水，并努力將寫字樓市場拉回到以人為本的層面。
生態化 市場空間的誘惑
白小姐目前是北京CBD商務區知名外企業的秘書，每天工作在讓人羨慕金碧輝煌的寫字樓里。她的辦公桌旁邊放著一些公司買來的綠色植物盆栽。然而，讓她驚訝的是這些綠色的小植物沒有存活超過三個月，都相繼枯萎了。不僅如此，就連同樓層其他公司擺放的觀賞植物，也大都難逃厄運，不是葉片枯黃，就是根系腐爛。
無獨有偶，不久前的一項調查，在城市白領中引起了強烈反響。這項調查顯示，大多數在寫字樓內的工作人員反映室內空氣污濁、令人氣悶、易疲勞、呼吸道不適，甚至感到窒息。這種癥狀被世界衛生組織定義為“建筑病綜合癥”。
中國室內裝飾協會室內環境監測工作委員會專家委員會主任趙玉峰指出，造成以上情況的，就是由于寫字樓內氧氣含量不足，再加之光照不足，植物無法進行光合作用。除此之外，建筑裝修材料中的苯、甲醛等有害化學氣體，也加速了植物死亡。
植物尚且如此，在寫字樓中工作的人的境況就可想而知了。寫字樓的密閉性造成室內二氧化碳增多，不能及時排除；不注意通風；有些商務樓沒有專門的復印機房；電腦過于密集；裝修材料不過關；辦公家具材料釋放化學污染物。需要特別指出的是，中央空調系統在客觀上形成了產生微生物傳染的關系鏈，容易導致細菌大量滋生繁殖，形成“二次污染”。
頭暈、頭重、注意力不集中讓員工工作效率低下，也成為入駐寫字樓各大公司老板的心頭之痛。
要想解決這種情況，建筑科技引入必不可少。由于意識到空氣質量問題，新建的寫字樓項目都設置了相應的新風系統。新風系統的目的就是沖淡室內的二氧化碳含量，供給人們正常生理需氧量，減少室內有害氣體（甲醛等）和氣味。
中國建筑學會暖通空調委員會主任委員吳元煒介紹說，新風量的大小是能夠衡量寫字樓室內空氣質量的重要參考指標。
通常人體對氧氣的需要量，主要是與新陳代謝有關。按沖淡室內有害氣體和氣味來確定新風量比較復雜，但就沖淡二氧化碳而言，每人每小時所需新風量為30立方米。因此目前眾多寫字樓中的新風量標準都按照30立方米/人·小時執行，也有部分新建項目為改善室內空氣質量，而引入的超大新風系統，從而為人們提供了更為舒適、健康的辦公環境。
對企業來說，有一個讓員工精神抖擻的辦公室固然重要，而高額的物業費用也是左右寫字樓業主選擇的重要條件。
上海華斐房地產咨詢機構總經理史世彬是關注寫字樓多年的專家，他指出，物業費用的高低是企業租買寫字樓時極為關心的因素，而在物業費用中，能耗的費用占到了大部分。全球能源形勢的緊張，能源費用的上漲，必會使寫字樓業主的負擔加重，在這種情況下，寫字樓節能化已成為業主的需求所在，也是未來的主流。
在市場一浪高過一浪的需求中，開發商不安了起來，在新的項目圖紙上開始進行調整，要么放棄能耗高的設計，要么增加節能新措施。并且樓宇物業也開始增加相應的設備投資，不但調整了空調的溫度，甚至開始限時。
系統節能 多點齊動員
國內知名的設計師，五合國際的劉力博士曾指出，一個建筑的節能是系統工程，只采用一種或幾種節能技術，還不如不用。
對于建筑來說,外保溫是做好節能的重點部分。然而寫字樓，由于功能與設計的需要，一般都會建造成由高大的玻璃幕墻組成的外立面，這給建筑的保溫與密閉帶來了強大的挑戰。但隨著科技的日新月異，玻璃幕墻已經可以完成保溫與節能的任務。
2005年北京有多幢采用節能玻璃幕墻的寫字樓相繼面市，6月，整棟采用真空玻璃幕墻的寫字樓項目天恒大廈落成。據該項目發展商北京萬亨房地產開發公司人員介紹，天恒大廈的玻璃幕墻全部采用了真空玻璃，這是全球新型保溫隔熱隔聲玻璃，在隔聲、隔熱、節能、減少室內溫差、提高采光性等方面遠優于目前普遍采用的中空玻璃幕墻。其保溫隔熱性相當于370毫米厚度實心粘土墻磚，是普通中空玻璃的兩倍；其隔聲性能達到五星級酒店靜音標準，可將室內噪音有效降至45分貝以下。真空玻璃的抗風壓性能是中空玻璃的1.5倍，比單片玻璃節能一半以上，比中空玻璃節能30%以上。
另外，真空玻璃可有效防止冬天窗戶結露，有效減小室內外溫差，防止冬天窗邊引起的“冷吹風”和“冷輻射”。
作為2008奧運配套工程的華貿中心也采用玻璃幕墻技術，其節能系數已達到國內外先進技術標準。據華貿中心開發商國華置業房地產開發有限公司的董事長房超介紹，主持這一項目的KPF設計公司在選擇玻璃幕墻時進行了大量研究，包括鍍膜玻璃反射率，透光系數，光污染比值，找到相應的平衡點，用雙層Low-E玻璃里面存在的惰性氣體，來減少換熱系數，減少輻射熱及熱傳導，保證隔熱。
遮陽系統對于日照強度較高南方地區來說是必不可少的節能裝備。招商地產在深圳開發的泰格公寓就運用先進的外遮陽設計。招商地產的研發工程師李年長說，在南方城市，由于日照時間長，屋頂的遮陽和隔熱一定要處理得當。泰格公寓建筑的屋頂采用的是150毫米厚鋼筋混凝土樓板加25毫米厚擠塑泡沫隔熱板。屋頂采用漂架設計和免澆灌屋頂綠化，漂架可以起到遮陽的效果，還可防止屋面植物過渡蒸發；采用佛甲草進行屋頂綠化，連續200天不下雨也可以不灌溉。此外為了達到建筑遮陽的目的，還采用了木百葉、挑板等遮陽措施。這些措施可以有效的減少房間的得熱，按照《夏熱冬暖地區居住建筑節能設計標準》的要求，通過建筑節能研究部門的分析計算，泰格公寓整個小區的節能率是63.7%,其中有兩棟達到69.8%。
此外還有新風的加入。新風的加入是考慮到工作在寫字樓中員工的健康要求，但是新風也是能耗中的一個大問題。新風能產生空調30%的能耗，要把室外的高溫或低溫的空氣變成常溫，高濕空氣處理成為室內空氣，耗能很大。而開窗換氣，既不能有效換氣，也不能保證能量有效利用。
用換氣扇帶熱交換，是一種讓室外溫度接近室內溫度，節約空調費用的辦法。采用這種方法能耗就比平均水平還低了30%，這就是因為在設備的系統選擇上采用換氣扇進行全熱交換。比如，室外溫度35攝氏度，室內溫度24度，進新風的時候，也在排出空氣。讓這兩種空氣先交換，把進氣溫度降到27度，再用空調制冷，就能充分利用廢氣中的能量。
上海華斐房地產咨詢機構總經理史世彬強調，在上海已有寫字樓開始注意到這一點了，有的寫字樓里的中央空調不僅可以節約能源，還具有除菌功能，保證輸送到房間里的空氣是健康空氣。
